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提前解除租赁合同,要怎样做到不承担违约责任

2019-11-07 责任编辑:房产纠纷律师事务所 浏览数:3 卓律网

核心提示:签署一份租赁合同有可能就会涉及到解除合同,但是我们都知道解除合同是需要承担违约责任,而我们又知道,往往合同标的比较大的时候,违约需要承担的责任也很大,那么怎么做才能不承担违约责任呢?下面卓律网的小编,将详细的为您解答。

签署一份租赁合同有可能就会涉及到解除合同,但是我们都知道解除合同是需要承担违约责任,而我们又知道,往往合同标的比较大的时候,违约需要承担的责任也很大,那么怎么做才能不承担违约责任呢?下面卓律网的小编,将详细的为您解答。
 
一、如何做到提前解约,而不承担违约责任
 
经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。房产纠纷律师事务所从法律上讲,如果在解除时,双方协商一致解除而不承担违约责任,当然可以不承担。
 
可是谁能保证协商一致呢?能不能提前就做好这个工作?能!如果事先在合同中采取些变通措施,是可以做到的。
 
1、双方可以在租赁合同中先明确约定,发生何种情况,合同自动解除,双方不须承担违约责任。
 
比如约定房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等,当然,如果有这些情况发生,也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
 
2、从租赁双方的目的上看,承租方是为了使用特定的房屋,出租方是为了出租获利。所以,也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。
 
可以做类似如下的约定:
 
如果承租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件,为出租人找到新的承租人,则承租人不承担上述违约责任;
 
如果出租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用,除必要的搬家费用外,出租人可以不承担违约责任。
 
其实,上述变通办法,即使提前没有约定,在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商,但是如果提前没有约定,就算您的方案是合理的,对方也未必就要绝对接受,所以,可能的话,还是事先约定为好。
 
二、押金不当然是违约金,提前解除合同不能直接扣除。
 
在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题,如果双方一旦发生什么争议,尤其是承租人提前解约,出租人往往会扣留押金做为违约金。
 
实际上,押金并不能直接认定为提前解约的违约金。如果双方合同中未约定违约金标准,追究对方违约责任,还得按法律规定的标准来。
 
三、因一方违约解除合同的违约金标准如何确定?
 
身为律师,我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问:“律师,法律有没有规定一个明确的违约金数额标准?”
 
这里我要再次告诉大家:“没有!”
 
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则:“有约定从约定,无约定以实际损失计。”
 
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房屋租赁合同解约时,如果没有约定的违约金,如何确定单方解除给另一方造成的损失?这可能很难准确认定。
 
出租人单方解除合同,承租人的损失如何认定?
 
承租人要另寻房子租住,花费的时间很难计算,除必要的搬家费等,不管找到还是没找到,都很难准确地认定实际损失数额。
 
承租人单方解除合同呢?
 
理由上似乎好找一些,可以说“造成房屋空置产生损失”,但是空置几个月的损失是合理的呢?你总不能永远空着不找新的承租人吧?如果你不能证明自己在以合理的条件和方式积极寻找新承租人,法院通常不会随意按你实际空置时间来支持违约金。
 
所以,无论是对出租方还是承租方,租赁合同解约的实际损失,可能都面临举证难,损失数额不确定的问题。该怎么办呢?
 
为了避免这种违约金标准的不确定性和争议,杨律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金,或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。
 
这样,一旦发生单方解除的情况,守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期,可以事先准确判断后果,在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。
 
四、提前解除合同要有必要的书面手续。
 
合同正常到期解除,双方要有交房手续,要清点物品,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下,当然也少不了上述文件。实用法律知识
 
免费律师在线解答除此之外,还要再多出一份,就是《解除租赁合同确认书》,在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。
 
不管解合同是否协商一致,双方均应该注意保留必要的书面文件。
 
协商一致解除,自然可以签订《解除租赁合同确认书》,协商不一致无法双方签订文件,单方发出书面文件,并保证证据也是必不可少的:
 
提出解约的一方,应书面提出,尤其是承租人准备搬离的情况,告知出租人决定解约及搬离时间,以免出租人以不知情为由主张更高额的赔偿!
 
作为守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利,并保留催示的证据,如果在合理时间内对方没有反应,应该及时到法院提起诉讼。
 
上述书面文件,对于法院审理时,判断哪一方构成违约、解除时间在哪个点上,以及损失该如何计算,都有重大作用!以上就是卓律网小编为你总结的关于提前解除合同,又不需要承担违约责任的方法。具体需要的咨询的,可以上网咨询卓律网,我们有在线律师问你解答。
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