免费律师咨询企业拆迁安置需要注意哪些陷阱呢

　　一、企业拆迁安置需要注意哪些陷阱呢

　　1、断水、断电、断路逼企业搬迁

　　拆迁方在无法通过温和的方式劝企业签字的情况下,往往会通过采用断水、断电、断路的方式逼迫企业拆迁,达到促成签订协议的作用。多数企业会因此停业而失去继续跟拆迁方博弈的信心,让拆迁方的目的达成。

　　所以,在实践中,企业在遇到这种情况时,应寻求专业人士的帮助,对断水、断电、断路等违法行为进行救济,并凭借拆迁方的此种违法行为进行诉讼,以此掌握主动权给拆迁方施加压力,获得平等谈判的机会,维护自身的合法权益。

　　2、以拆违代拆迁

　　往往在拆迁开始后,拆迁方会先启动拆违的程序,即将土地及房产手续不全的被拆迁人的房屋、厂房列为违章建筑,张贴公告,限期拆除违章建筑。很多企业在遇到拆违的时候,都非常的慌乱,害怕自己不在规定的期限内拆除,将会被强拆。而且很多企业认为既然自己是违章建筑,肯定也没有补偿。其实,在现实生活中,很多房屋和厂房因为历史原因缺乏相应的合法权证且以形成很长时间,但并不是所有没有权证的建筑都是违章建筑,违章建筑的认定也是有法律程序的,不是拆迁方一纸通知就能确定的。

　　所以,企业在遇到这种情况时,应该及时寻求专业人士的帮助,充分的掌握拆迁方的目的,发现拆迁方认定违建的程序及实体违法性,获得平等的谈判机会,更好的维护自己的权益。

　　3、通过口头承诺骗取被拆迁人签署空白协议

　　拆迁进行到最后签协议环节,被拆迁人往往就会放松警惕,以为事情马上就要圆满结束了。实践中,往往会出现拆迁方的人对被拆迁人进行很多口头承诺,有时会选择一个很晚的时间,在拆迁人意志比较薄弱,精神容易松懈的时候,然后想办法让被拆迁人签署空白协议。被拆迁人依据对政府的信任,往往不会特别提防这种行为的风险,贸然的签了协议。到最后拿到补偿的时候发现拆迁方最后在协议中约定的项目跟当时口头承诺的大相径庭。

　　所以,企业在签订拆迁协议时,一定要有专业人士在场,或者咨询专业人士,做好充足准备,提防拆迁方的口头承诺,拒绝签订空白协议。

　　4、拆迁协议中模糊回迁安置房信息

　　企业在拆迁补偿中选择产权置换时,拆迁方有时会模糊拆迁安置房的信息,比如交付时间,位置,房屋的产权性质等重要信息。被拆迁人缺乏对于这方面知识的掌握,往往以为自己的补偿很高,高兴的签了字。结果在后面履行协议时,出现拆迁方迟迟不交房,所交房屋地址跟口头承诺地址不一致,房屋没办法获得产权不能上市交易等后果。

　　所以,企业在签订协议时,如果补偿安置中有回迁房,一定要仔细审查合同约定的事项是否全面。必要时,可以在专业人士的陪同下签署协议。

　　5、快速草签协议,掌握主动权

　　拆迁时,有时拆迁方会拿一份协议告知被拆迁人,这份协议不是正式的,是一份草签协议,先签下来,第一可以拿到奖励款项,第二可以在未来政策变好时,重新签署协议,如果政策没有变动就签一份正式的协议。事实上,协议没有所谓的草签还是正式的,只要是协议双方当事人签字盖章都是生效的协议。如果企业草签了协议,在未来企业认为补偿较低,有很多项目没有考虑到,要求重新签署时,拆迁方只要在草签协议上盖章,这份协议就生效了。如果拆迁方认为当时签的草签协议中约定的补偿过高时,到时候会撕毁,重新约定更低的补偿。而被拆迁企业手中一般没有协议,或者手中的协议只有自己的签字没有拆迁方的盖章。

　　所以,企业在实践中,要对自己的所有签字行为都慎重,要在专业人士的指导下签署相关的协议,否则会造成不可挽回的损失。

　　6、冷处理被拆迁企业,实则在走强拆程序

　　拆迁时,在与企业达不成补偿协议并向被拆迁人下发了征收补偿决定后,有的拆迁方就会选择不与企业联系,不跟企业谈判的冷处理方法。这时候很多被拆迁企业有时候会误认为政府有其他安排,或者拆迁项目停下来了,要在等一等,对征收补偿决定的内容也没有仔细阅读,也不清楚征收补偿决定的重要性,认为政府要想强拆就必须要跟自己谈判。事实上,往往这种情况下政府是在偷偷的走强拆的程序,向法院申请强拆。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　拆迁是把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置,并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物,为新的建设项目施工创造条件。

　　企业拆迁安置需要注意哪些陷阱

　　二、企业拆迁安置补偿具体的补偿项目有哪些

　　1、土地、房屋价值补偿

　　房屋价值补偿主要包含两方面,土地区位补偿价和房屋重置成新价,土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值,主要有土地所在的区位和用途来决定,企业的土地用途一般为工业用途,虽然价值要低于住宅和商服类的土地,但因为企业的厂房、仓库占地较大,所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价,通俗讲就是房屋的建造成本价,这个成本价是比较固定的,一般都是1500－2000左右。

　　在拆迁的过程中,拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算,也就是说,被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱,房屋值多少钱,从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你,这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目,如此种种,都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

　　2、装修附属物补偿

　　关于装修附属物补偿,各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则,该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定,弹性空间不大,被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

　　3、停产停业损失补偿

　　停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失,在计

　　算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失,还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。２０１１年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定,提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致,各个企业的盈利亏损情况也各不相同,因此,停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项,应当值得企业重点关注。

　　4、搬迁费用、搬迁损失

　　企业在面临拆迁时,搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用,还包括搬迁损失,主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁,这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。

　　5、各项拆迁奖励费用

　　在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。

　　三、企业拆迁的相关规定

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　第八条

　　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
 

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