商品房买卖合同补充协议效力有影响吗

 

一、商品房买卖合同补充协议效力怎么样

 

“补充协议”或者称为“协议补充”，房产纠纷法律咨询是指当事人对于合同中的内容没有约定或者约定不明确的，而达成的协议。“补充协议”是相对于已经存在的合同而言的，“协议补充”就是通过协议方式补充已经存在的合同中存在的漏洞。

 

如果合同中写有“补充协议（附件）与本合同具有同等效力，本合同连同附件一共14页”这样明确的意思表示，应该认为补充协议是合同的一部份。若补充协议上无客户签字，可要求对方对补充协议的内容提供相反证据，如在诉讼中是一个解决办法。若你方与客户的分歧并不仅是补充协议的问题，还可根据实际情况通过其他合理合法的理由等途径来解决，这可能更直接。

 

笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

 

二、商品房买卖合同补充协议

 

根据《物业管理条例》第二十条“建设单位与物业受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，现将前期物业服务合同约定的主要内容补充如下：

 

一、本物业已按规定通过招投标的方式选聘(或经物业所在地__________产行政主管部门批准，采用协议方式选聘)________________物业管理有限公司对其实施专业化的物业管理，签订了《前期物业管理服务合同》，并报_______________房地产行政主管部门备案(合同备案号：)。

 

二、物业管理企业对下列事项实施管理与服务

 

(一)房屋建筑共用部位(含公共建、构筑物)的维修、养护和管理；<<<<相关推荐：房屋拆迁有哪些补偿方式？

 

(二)房屋共用设施设备(含附属配套)的维修、养护、运行和管理；

 

(三)公共绿地、花木的养护和管理；

 

(四)公共环境秩序(清洁卫生、道路交通、车辆停放和公共安全)维护和管理；

 

(五)房屋装修管理；

 

(六)法律、法规规定的其他服务内容。

 

三、前期物业管理服务合同期限。《前期物业管理服务合同》原则上不约定具体时间期限。《前期物业管理服务合同》自签订之日起生效，至业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效止。

 

四、双方权利义务

 

开发建设单位的权利义务：

 

在物业销售之前制定业主临时公约，并向买受人明示；

 

制定前期物业管理方案；

 

按规定保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；

 

按规定比例提供物业管理用房、移交本物业相关图纸和资料等；

 

按时缴纳未出售或自用物业管理各项费用；

 

接受受托物业管理企业对物业进行交接验收、对交接验收提出的问题进行限期整改；

 

不得将物业保修责任、因质量原因或达不到使用功能进行的整改、修复的责任转嫁给受托的物业管理企业或第三方；

 

法律、法规规定的其他权利义务。

 

物业受人的权利义务：

 

遵守《业主临时公约》的规定；

 

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

 

按时缴纳物业管理各项费用；

 

在物业装修前，持相关材料向本物业受托的物业管理企业申报登记，并签订《住宅室内装修管理服务协议》；

 

因处身原因造成损害公共利益或他人利益的，应恢复原状，造成损失的，应依法承担赔偿责任；

 

法律、法规规定的其他权利义务。

 

五、物业管理服务费用及相关费用。

 

(一)物业买受人应承担下列物业管理费用及相关费用，并按时缴纳。

 

1、物业管理服务费______元/月(建筑面积)：

 

a、多层住宅_______元/月(建筑面积)；

 

b、小高层住宅______元/月(建筑面积)；

 

c、高层住宅_______元/月(建筑面积)；

 

d、商铺________元/月(建筑面积)；

 

e、写字楼_________元/月(建筑面积)；

 

f、_________________________________

 

2、维修专项资金______元/月(建筑面积)，计_______元；

 

3、建筑装潢垃圾清运费(一次性)________元/(建筑面积)，计______元；

 

4、停车费按物价部门规定支付；

 

5、公摊费用(共有部位、共用设备设施日常运行费用)由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积按实分摊计算，按月向相关职能部门或受其委托的物业管理公司交纳。

 

(二)业主或物业使用人自用部位、自用设施的维修养护及其它特约服务的费用，由业主或物业使用自行支付。

 

(三)保修期内属保修范围的维修、养护费用由开发建设单位承担。

 

(四)业主委员会成立之前，不属于保养范围的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的费用，由业主按其拥有的权属分额共同承担。

 

(五)本物业经综合验收合格自交付之日起物业管理费由业主或物业使用人缴纳，在此之前的物业管理费由开发建设单位缴纳；由于特殊情况未经综合验收而交付使用的，综合验收合格前的物业管理费由开发建设单位缴纳。

 

六、本补充协议为商品房买卖合同的一部分，具有同等效力。

 

七、买受人物业座落：_____区_____幢______幢(座)室。

 

建设单位(盖章)法定代表人(盖章)

 

买受人(签章)

 

年月日

 

注：

 

1、买受人为单位的、应由单位法定人签章，并加盖单位印章；

 

2、详细内容见《前期物业服务合同》。

 

三、签订商品房买卖合同需要注意什么?

 

《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：

 

(1)在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式

 

是一次性付款还是按揭付款(或分期付款)，最好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。

 

(2)明确注明房屋面积

 

所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。

 

(3)对交楼日期要有严谨、具体的规定

 

务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。

 

(4)明确煤气通气的准确时间

 

合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。

 

(5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间

 

(6)认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致

 

注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积；所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。

 

(7)约定设计变更时如何承担责任

 

合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。

 

(8)仔细研读补充条款的内容

 

如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

 

相信看到这里大家已经对房屋买卖较为全面的了解了，以上内容为您介绍了效力，协议书及注意事项。关于商品房买卖合同补充协议效力怎么样，法律顾问就介绍到这里了，希望对您有所帮助，若有更多法律问题，可以咨询的相关律师。