谭英律师

　　

　　——业主在开发商未取得综合验收的情况下已经收楼后,是否有权再要求开发商承担收楼后至综合验收通过之日止的逾期交楼违约金?逾期办证违约金的起算点是从什么时候开始计算?

　　

　　【案情简介】

　　

　　2012年11月18日，何某某与中山市某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以总价214567元购买中山市某房地产有限公司开发的房，建筑面积为64.45平方米；中山市某房地产有限公司应于2013年9月30日前交付上述商品房给何某某，交付条件为商品房验收合格，逾期超过180日，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万人之二的违约金；中山市某房地产有限公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，何某某依约支付了全部购房款214567元，何某某与中山市某房地产有限公司在2013年10月20日办理了房屋交接手续，中山市某房地产有限公司于2016年12月23日取得了案涉房屋所在楼宇的工程竣工验收备案登记证，何某某在2017年10月30日取得案涉房屋的不动产权证书。

　　

　　何某某于2019年6月19日向中山市第一人民法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金8196元（逾期期间为2016年6月16日至2016年12月23日，共191天，以房价款214567元为基数，按每日万分之二计算）；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金9441元（逾期期间为2016年8月17日至2017年10月30日，共440天，以房价款214567元为基数，按每日万分之一计算）；

　　

　　【代理意见】

　　

　　代理律师认为：一、中山市某房地产有限公司在将房地产交付给何某某时，没有达到约定的和法定的交付条件，该交付行为是无效的，应承担逾期交房的违约责任。

　　

　　1、中山市某房地产有限公司在《答辩状》中陈述何某某收楼时已知悉涉案房屋并未取得中山市建设工程竣工验收备案登记表，但是中山市某房地产有限公司没有任何证据证明何某某在收楼时知悉涉案房屋并未取得中山市建设工程竣工验收备案登记表，应承担举证不能的责任。

　　

　　2、作为业主，不是专业人士，根本就不清楚涉案房屋是否取得《中山市建设工程竣工验收备案登记表》。事实上何某某根本不知道涉案房屋并未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记表》，中山市某房地产有限公司通知收楼，何某某才去办理收楼手续。所以本案不能适用广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》的通知第三十二条的规定：“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房的，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”

　　

　　3、中山市某房地产有限公司在《答辩状》中声称何某某在接收房屋时，房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，但是一期主体工程是在2014年7月2日通过验收，三期主体工程是在2014年7月11日通过验收，但是何某某是在2013年9月30日就已经收楼。所以中山市某房地产有限公司在交楼时也是没有达到约定的收楼条件的。中山市某房地产有限公司与业主之前的交付行为是无效交付，中山市某房地产有限公司构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任。

　　

　　4、涉案房屋交付行为不单单需要符合《商品房买卖合同》的约定交付条件，还需要符合法定的交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条亦作出了相关的规定。交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。中山市某房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》时才具备商品房法定交付条件。所以中山市某房地产有限公司与业主之前的交付行为是无效交付，中山市某房地产有限公司构成逾期交付，应按合同约定承担违约责任。

　　

　　二、逾期办证违约金起算时间应按合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限720个工作日起算。

　　

　　根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期，何某某认为约定的最后交楼日期应当是中山市某房地产有限公司将商品房交付原告使用的日期，故合同约定的商品房交付使用日应该为涉案合同约定的最后交楼日期，因此，中山市某房地产有限公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限720个工作日起算。

　　

　　【一审法院认定情况以及判决结果】

　　

　　一审法院认为双方签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付房违约责任的，不予支持。本案中，合同约定交付时间为2013年9月30日，而实际上何某某于2013年12月20日接收涉案房屋，即中山市某房地产有限公司构成逾期交付，违约期限为2013年9月30日至2013年12月20日，中山市某房地产有限公司应按合同约定承担违约责任。中山市某房地产有限公司抗辩认为何某某的部分诉求已超过诉讼时效。本案中，合同约定的违约金为按日累计计算违约金，属于继续行债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，其中2016年6月19日及之前的违约金请求权因罹于诉讼时效，不应予以支持，中山市某房地产有限公司的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。

　　

　　关于办证的问题。涉案合同约定中山市某房地产有限公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由中山市某房地产有限公司提供的资料到产权登记机关备案。由于本案在前述已认定涉案商品房的交付时间为2013年12月20日，即中山市某房地产有限公司递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所有违约金的起算时间为2016年11月9日。根据中山市某房地产有限公司提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2017年10月19日，逾期办证违约金应从2016年11月9日起计算至2017年10月19日止（共345天），故中山市某房地产有限公司应向何某某支付逾期办证违约金7402.56（214567×0.0001/日×345天）。中山市某房地产有限公司认为何某某的部分诉求已超过诉讼时效。据前述，何某某的上述主张并未超过诉讼时效，故中山市某房地产有限公司的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。

　　

　　一审法院判决，中山市某房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向何某某支付逾期办证违约金7402.56元；驳回何某某的诉讼请求。

　　

　　【案例评析】

　　

　　本案主要争议焦点是根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》的通知第三十二条的规定：“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房的，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”是否需要举证证明买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房？举证责任在哪一方？一审判决没有对此进行说明，只是认为已经收楼，就应该知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房。有的法院认为在收楼前买受人有权利要求出卖人提供证据证明该房已经达到交付标准，买受人没有要求视为放弃权利。基本上法院都不支持已经收楼的业主要求开发商支付收楼后的逾期交楼违约金。

　　

　　关于逾期办证违约金起算时间应按实际交楼日期加上合同约定的办证期限720个工作日起算。

　　

　　【结语和建议】

　　

　　代理律师围绕买受人无法知道知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，而买受人是否知情的举证责任应该由出卖人承担，但是法院没有予以认可。

　　

　　最后，也提醒所有的业主在收楼前你是有权利知道购买的房地产是否已经具备约定或法定交付条件同意接收商品房，可以要求开发商提供相关的证据证明，开发商拒不提供，可以拒绝收楼，并要求开发商承担逾期交楼违约金。还有就是在诉讼时效内及时主张权利，以免丧失胜诉的权利。