刘兴业律师

——委托人韦某交了购房定金后不想购房，在刘律师帮助下通过诉讼获得定金的退还

案件基本情况：2020年4月17日，购房者韦某在广西百色市某商品房开发商所开发的某城市广场预定了一套商品房，跟开发商签订一份《商品房认购书》，当场刷银行卡交了购买商品房的签约定金2万元。后感觉到购买该楼盘商品房风险较大，销售者对认购者存在一定的欺骗行为，想解除该商品房认购书，让房开商退还其所交纳的定金2万元，但房开商坚决不愿意退还定金，还通过律师所邮寄了一份律师函给韦某，声称如果韦某没按认购书约定按时来销售中心签约并交清购房首付款，则房开商不仅没收要韦某所交的2万元定金，还要追究韦某违约责任。

韦某为了降低其毁约风险，经咨询联系到广西君桂律师事务所的刘兴业律师，要求刘律师为他提供签约或退款法律服务，全程参与签约过程。在韦某、刘律师参与谈判退定金，房开商及其代理销售经纪商均毫不松口，一再要求韦某按商品房认购书的约定签订正式商品房买卖合同，并支付购房首付款，否则不仅定金一分钱都没得退，并且还追究韦某的毁约责任。在谈判过程中，刘律师根据商品房认购书这一预约合同的解除条件及其定金退还的法律条件，据理力争，迫使房开商的销售人员作出一些对其不利的陈述，收集固定了一些对认购者韦某有利的录音材料。韦某见房开商的不退定金的态度很坚决，曾一度打算放弃这2万元定金。经过多次解释，刘律师针对该签约定金的退还可能存在的几率和风险，最终说服韦某通过诉讼这一司法途径来争取这两万定金。

案情分析及其处理过程：因为根据现行生效的担保法第八十九条、合同法第一百一十五条等有关法律规定，预定商品房所交付的认购商品房的定金实际上就是预售商品房合同的签约定金，如果交付定金的预购者没有按照商品房认购书的约定跟商品房预售方签订正式商品房买卖合同并按约定时间支付购房首付款，则接受定金的商品房预售方依法有权不予退还定金，损失超过定金的部分还可以要求认购者承担赔偿损失的民事责任。如果商品房预售方反悔没有与认购者签订正式商品房买卖合同纠纷的，则商品房预售方应当依法双倍退还定金给认购者，作为毁约后果。因此，韦某反悔不按商品房认购书履行签约义务并支付购房首付款，按常理，如果理由不充分，证据不充足，会存在较大的败诉风险。

在刘律师帮韦某认真研究商品房认购书相关合同条款后，根据房开商单方所拟订的正式商品房买卖合同（网签合同）中存在明显显失公平、违反法律规定的部分格式条款这一瑕疵，以该合同中部分修改或补充的合同条款存在欺诈、重大误解或显失公平等法定可以撤销情形，可以向法院申请撤销该商品房认购书，刘律师代理韦某向百色市右江区人民法院提起诉讼，要求撤销该商品房认购书，要求开发商向韦某退还所收取的2万元定金，并支付相应的利息损失，提供了商品房认购书、签约谈判对话录音等材料作为证据。

案件处理结果：韦某获得购房定金的全额退还。

在百色市右江区人民法院立案受理后，法院向被告房开商送达起诉状、证据材料和应诉通知书，被告开发商在收到民事起诉状等案件材料没几日后便主动联系韦某和律师，要求面谈定金退还事宜，后在刘律师的帮助下，韦某跟该开发商达成一致协议，解除该商品房认购书，当日在韦某签订撤诉保证书后该商品房开发商即通过其财务人员将韦某的2万元定金全额退还给韦某，韦某及其刘律师在确认收到定金后即向法院提交了撤回起诉的申请，法院当即下了同意撤诉的裁定，本案得以顺利解决。

相关法律规定：

《中华人民共和国担保法》

第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条  当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。